南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设
用地使用权确权登记工作实施方案
（征求意见稿）

为加快推动全县农房登记发证工作，根据自然资源部（自然资登记函〔2024〕9号）及省自然资源厅（〔2024〕-115号）文件的要求，结合南江实际，南江县自然资源和规划局拟定了《南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作实施方案（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士通过以下途径提出宝贵意见，以便我们进一步修改。因情况紧急，我县必须在2024年底全面完成农村“房地一体”宅基地确权登记任务，2025年1月前完成市级复核，2025年2月上旬完成省级核查，2025年3月底前完成国家级抽样评估。故公开征求意见为7天，意见征集起止时间：2024年10月29日至11月4日。

电子邮箱：253945918@qq.com

地址：南江县集州街道光雾山大道朝阳段350号

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附件：南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作实施方案（征求意见稿）

                         南江县自然资源和规划局 

                                2024年10月29日    

南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设

用地使用权确权登记工作实施方案

（征求意见稿）

    2023年，自然资源部确定我县为深化农村集体经营性建设用地入市试点地区，按照自然资源部（自然资登记函〔2024〕9号）及省自然资源厅（〔2024〕-115号）文件的要求，集体经营性建设用地入市试点县必须在2024年底全面完成农村“房地一体”宅基地确权登记任务。此项工作时间紧、任务重，为确保目标任务按时完成，结合我县实际，制定《南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作实施方案》（以下简称《实施方案》）。

一、目标任务及工作原则

（一）目标任务

在2019年全县农村宅基地及农房权籍调查和测绘成果的基础上，依照不动产统一登记要求，实现统一调查、统一确权、统一登记发证，确保在2024年底前全面完成符合“房地一体”登记条件的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。

   （二）工作原则

1.坚持明晰产权。农村集体建设用地、农村宅基地和农房登记必须做到情况明、产权清。

2.坚持依法依规。规范操作程序，严格按照不动产登记申请、受理、审核程序的要求，依法依规办理登记颁证工作。

3.坚持尊重历史、分类处理。结合实际，梳理完善相关政策和制度，分类处理历史遗留问题。

二、“房地一体”宅基地确权登记

（一）登记范围和要求

该《实施方案》适用于南江县范围内的农村宅基地及房屋所有权登记，包括新村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的永久性房屋，且为农村村民个人依法取得的用于建造住宅的集体建设用地并在该土地上依法建造的归农户独立使用的起居生活用房及附属设施 (以下简称“农房”)，但只对合法宅基地面积和房屋面积进行登记。南江县农村“房地一体”和集体建设用地确权登记颁证工作以乡镇（街道办事处）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，在原已开展农村宅基地和集体建设用地权籍调查的基础上，进一步核实、完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，以农户实际所使用的宅基地以及归农户独立使用的超标准面积现状房屋及附属设施（厨房、厕所、院坝）作为一个不动产单元进行调查。逐步收集农户相关资料，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。

（二）登记申请人界定

1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体；

2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为申请登记的权利主体；

3.建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及房屋未改扩新建、仍继续使用的，可作为申请登记的权利主体；

4.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体。

（三）登记范围的界定

1.经依法取得的宅基地不动产权属证书或土地权属来源用地批文等可作为宅基地使用权登记依据。

2.登记的房屋必须是独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间，自然层高≥2.2米的永久性建筑物。申请所有权登记的房屋可依据不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续及证明材料等作为房屋所有权确权登记的依据；对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设的相关材料的，经村委会（社区）公告15天无异议，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。同时，申请人须对房屋质量安全作出书面承诺。

三、集体建设用地使用权确权登记

村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

1.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

2.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据合法批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经镇人民政府（街道办事处）审核，报县级人民政府审批，确权登记发证。

四、保障措施

（一）加强组织领导。成立南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作专班，县政府分管自然资源和规划的副县长任组长，县政府办联系副主任、县自然资源和规划局局长任副组长，财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、目标绩效办等单位主要负责人，各乡镇人民政府（街道办事处）主要负责人为成员。专班下设办公室在县自然资源和规划局，由分管副局长任办公室主任，具体负责全县农村房地一体确权登记发证组织协调工作。

    （二）广泛宣传动员。各乡镇（街道办事处）要结合不动产统一登记的要求，采取灵活多样的形式，充分利用各类相关媒体、召开动员会、横幅标语、告示牌、宣传栏等大众普遍接受的传播载体，多层次、多形式大力宣传确权登记颁证工作的重要意义、工作目标和法律政策，使党中央、国务院关于宅基地、集体建设用地及房屋确权登记的方针政策家喻户晓，深入人心，调动镇（街道）、村（社区）、组干部工作的积极性和农民参与配合的主动性，营造良好的舆论环境和工作氛围。

 （三）强化协作配合。自然资源和规划部门牵头负责全县的农村“房地一体”确权登记工作的组织实施，做好“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地及农房确权登记发证工作实施方案的编制及登记发证、建档等工作；制定和完善宅基地、农房确权登记颁证相关规定；指导乡镇（街道办事处）开展权属争议调查处理等。有关部门各司其职，协同做好农村“房地一体”确权登记发证工作；住建部门指导乡镇人民政府（街道办事处）落实专人负责农村房屋施工监督管理。农村住房建设竣工后，应由建房村民会同建设承揽人根据竣工质量验收办法进行验收；财政部门要做好经费保障工作；民政部门负责提供各乡镇（街道办事处）、村（社区）、组准确名称和行政区划代码；交通运输部门负责配合做好公路沿线宅基地、集体建设用地边界的认定；农业农村部门负责农村宅基地管理，配合做好宅基地、集体建设用地的确权登记工作；司法部门负责确权登记相关政策的合法性审查；信访部门负责来访群众的接待、疏导和分流工作；税务部门做好农村不动产登记的税收工作；各乡镇人民政府（街道办事处）负责做好辖区内权属争议调查处理及社会稳定工作，指派专人负责协调联络农村“房地一体”确权登记颁证工作，负责协调村（居）民委员会、社区组织开展“三级确认”和“房地一体”的资料收集及审核等，并做好宣传和解释工作；在申请受理阶段，村集体经济组织或村民委员会负责在三级确认阶段，落实专人参与“房地一体”的农房确权登记工作，负责核实申请人身份、家庭成员信息、宅基地取得和房屋建设等具体情况，参与本村内的权属争议调查处理工作，对宅基地使用权和房屋所有权的认定提出意见。

    （四）严格督查考核。为加快推进该项工作，县目标绩效办将会同县自然资源和规划局适时通报工作情况，本项工作纳入乡镇（街道办事处）年度考核，各乡镇人民政府（街道办事处）和相关部门要严格法律和政策开展农房确权登记工作；此次农村“房地一体”确权登记发证工作必须公开透明、依法依规、程序合法、调查准确，做到地类准、面积实、界限清、权利明，禁止任何单位和个人徇私舞弊，侵害权利人合法权益；禁止谎报信息、虚假登记。对不依法依规进行确权登记发证工作或登记发证不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。 

五、其他事项

按照“不变不换”的原则，权利人在不动产统一登记施行前依法取得的各类不动产权属证书继续有效。申请登记办理《不动产权证书》后，因无法收回原持有《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的自行作废。本实施方案在执行过程中若上级有新的规定出台，按新的规定执行。

附件：1.南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作专班成员名单

  2.南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用确权登记的具体问题

  3.南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记流程

4.南江县农村房地一体不动产登记申请表

5.南江县农村房地一体不动产登记审批表

6.南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表

附件1

南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设

用地使用权确权登记工作专班成员名单

组  长：王才华   县人民政府副县长

副组长：岳  明   县政府办党组成员

        张  林   县自然资源和规划局局长

成  员：魏  国   县委办副主任、县目标绩效办主任

        岳梅芳   县财政局局长

        陈  亮   县住房和城乡建设局局长

        马  明   县农业农村局局长

        何奇擎   县司法局局长

        何雨燕   县综合行政执法局局长

        杨名政   县税务局局长

        李熙成   县信访局局长、社会工作部副部长（兼）

        赵  甫   县民政局副局长

        岳  强   县自然资源和规划局副局长

        各乡镇人民政府镇长、街道办事处主任

专班办公室设在县自然资源和规划局，由县自然资源和规划局副局长岳强同志兼任办公室主任。具体负责全县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记组织协调工作。

附件2

南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记的具体问题解析

一、分阶段处理农民集体经济组织成员超面积问题。农村集体经济组织成员经过依法批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，结合第三方测绘机构公示数据，若建房占地实际面积未超过批准面积的，按照测绘机构公示数据确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，可按下列时间阶段予以处理:

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记，出具《南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表》（附件6）。

2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基 地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用宅基地或历史上因接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过宅基地面积标准的，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，按照批准面积予以确权登记，将超出的宅基地和房屋面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明该不动产宗地面积、批准面积、超占面积、建筑面积（含宅基地超占部分上对应的建筑面积），超占部分待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按四川省人民政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

二、坚持“一户一宅”原则。按照法律法规相关规定，在开展农村“房地一体”确权登记时，必须坚持 “一户一宅”原则，原则上确权登记到“户”，并以户为单位，户内所有家庭成员都在“不动产权利人”一栏进行登记。宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《中华人民共和国民法典》继承的相关规定办理。村民在本集体经济组织拥有两处或两处以上宅基地（含建新拆旧应拆未拆）,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求的,由农民自行选择其户籍所在地的一处宅基地进行确权登记。除因继承、法院判决等合法原因取得多处宅基地外，只对一处依法批准的房屋进行登记发证。

三、依法确定非本农民集体经济组织成员合法取得的宅基地使用权。

1.非本农村居民集体经济组织成员因重点工程建设、易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等依法批准异地建房的,按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，可凭相关批文和权属证明文件依法申请新建农房确权登记,但需在权属证书上注明“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记，并出具《南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表》（附件6）；1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超面积的在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，超占部分房屋待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按四川省人民政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。非本农村居民集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的，在确权登记时应在登记簿和权属证书附记栏中注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

四、依法维护农村妇女和进城落户农村居民的宅基地权益。

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

农村居民原为集体经济组织成员因农转非、上学、服现役、结婚等户口迁出的非农业户口居民且房屋在迁出后未改扩建、翻建、新建的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权，由该集体经济组织出具证明并公示15天无异议的，可依法办理不动产权登记，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明:“该权利人已进城落户，转为非农业户口”。

   五、对无权属来源材料或权属来源材料不全的处理。

宅基地及地上房屋权属来源的确认。农村村民依批准建房的，相关审批文件作为权属来源确认的依据，对于无权属来源材料或权属来源材料不全的按以下意见处理：

    对于历史原因没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，符合土地利用总体规划的，在权利人符合宅基地申请条件且能满足登记原则的前提下，本着尊重历史，面对现实，实事求是的原则，由村民小组、村委会(社区)、镇人民政府（街道办事处）负责，通过“三级确认”的方法，解决对符合宅基地使用条件但无用地审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的问题。“三级确认”的程序，按照“村（居）民申请→村民小组认可→村集体经济组织或村委会（社区）初审→镇人民政府（街道办事处）审批”的程序进行。由权利人提出申请，经“三级确认”出具《南江县农村房地一体不动产登记审批表》（附件5），由村民小组、村集体经济组织或村委会（社区）对宅基地使用权人、面积、建成时间、四至范围等进行确认，审查属实并公告期30天无异议，可作为农村宅基地使用权及房屋所有权的权源证明材料。

六、有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记或暂缓登记。

涉及下列情形之一的，不得予以确权登记或暂缓登记：

1.严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承或受遗赠、生效法律文书外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。房屋主体结构之外的厨房、厕所和院坝等生产生活附属设施可调查为集体建设用地；

2.严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买或违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理；

3.农村宅基地使用权或房屋权属存在争议（含房屋共有权人有异议的）未经依法依规处理或无处理结果或正在处理的，暂缓受理；

4.不能提供合法有效的宅基地权属来源材料、身份证明及其他申请材料的或提供申请材料与事实不符的或未提供“三级确认”审批表的，不予受理；

5.土地、房屋权利被司法机关、行政机关等依法征收、查封、没收等形式限制的或被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理；

6.以兴办“乡镇企业”、“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设的，不予受理；

7.“以租代征”使用农民集体土地进行非农业建设的，不予受理；

8.不符合土地利用总体规划，占用基本农田的，不予受理；

9.违法占有集体土地建造农村住宅且未处理完成的，不予受理；

10.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理；

11.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。

12.法律法规规章和政策规定不予登记的其他情形。

附件3

南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记流程

附件4

南江县农村房地一体不动产登记申请表

                                                                  单位：平方米

附件5

南江县农村房地一体不动产登记审批表

                                                                        单位：平方米

                      注：此表为“三级确认”表

附件6

南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表

（仅适用于1982年2月13日前无宅基地及建房审批手续）

                        填报说明：

                        1.申请人（权利人）必须是土地和房屋同一权利人。

                        2.建房时间与权籍调查表一致。

                        3.房屋来源指自建、继承、赠与、受让等情况。

                        4.宗地面积和房屋建筑面积根据宗地图和房屋平面图提供的面积填写